હપ્તાથી ખરીદીના કિસ્સામાં બિલ્ડરો દ્વારા વ્યાજ વસૂલવામાં આવતું હોવાથી, તેને ધિરાણની વ્યવસ્થા તરીકે ગણવામાં આવે છે.
ચોક્કસ વર્ષમાં વિતરિત કરાયેલા હપ્તાઓથી ઉદ્ભવતી વિદેશી વિનિમય જવાબદારી માટે આરબીઆઈની પૂર્વ મંજૂરીની જરૂર છે.
ભારતીયોમાં દુબઈમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવાનો ટ્રેન્ડ વધી રહ્યો છે, ભારતીયોએ 2023ના બીજા ક્વાર્ટરમાં દુબઈમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવામાં બ્રિટિશ નાગરિકોને પાછળ છોડી દીધા છે.
બિલ્ડરોને 15 થી 20 ટકા અપફ્રન્ટ ચૂકવવાની અને બાકીની રકમ 4 થી 8 વર્ષમાં હપ્તામાં ચૂકવવાની છૂટ છે.
જો કે, નિષ્ણાતોના મતે, નિવાસી ભારતીયો ક્રેડિટ લઈને વિદેશમાં મિલકત ખરીદી શકતા નથી
ગલ્ફના સૌથી આકર્ષક અને કોસ્મોપોલિટન શહેરોમાંના એક, દુબઈમાં મિલકતની માલિકીનું સ્વપ્ન, ભારતના સમૃદ્ધ પરિવારોમાં સામાન્ય સ્વપ્ન છે. દુબઈના બિલ્ડરો દ્વારા અવારનવાર યોજાતા પ્રોપર્ટી મેળાઓ, ઈન્સ્ટાગ્રામ પરની જાહેરાતો અને દલાલોના કોલ અને જો તમારે દુબઈમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવી હોય તો સરળ હપ્તામાં ચૂકવણીની લોભામણી ઓફરો દ્વારા આવા શ્રીમંત લોકોને લલચાવવામાં આવ્યા હતા. જો કે, વાસ્તવિકતા એ છે કે જો તમે આવી લાલચમાં પડીને હપ્તા પર મિલકત ખરીદો છો, તો શક્ય છે કે તમે કાયદાના ભંગ બદલ નિયમનકારી સંસ્થાના રડારમાં આવી શકો.
આજકાલ, ઘણા નિવાસી ભારતીયો આવી લાલચમાં પડીને પ્રોપર્ટીની કિંમતના 15 થી 20 ટકા એડવાન્સ પેમેન્ટ કરીને દુબઈમાં પ્રોપર્ટી ખરીદે છે. બાકીની ચુકવણી 4 થી 8 વર્ષના હપ્તામાં કરવાની રહેશે. જો કે, આવી ખરીદી કરનારા શ્રીમંતોને કદાચ જાણ ન હોય કે તેઓ અજાણતાં ફોરેક્સ કાયદાનું ઉલ્લંઘન કરી રહ્યા છે અથવા જો તેઓ ભવિષ્યમાં કાયદાનું ઉલ્લંઘન કરશે તો તેમને ભારે નુકસાન વેઠવું પડી શકે છે.
આ સંદર્ભમાં નિયમ ખૂબ જ સરળ છે. કોઈપણ નિવાસી ભારતીય વિદેશમાં ઘર ખરીદવા માટે દર વર્ષે $2.50 લાખ સુધી વ્યક્તિગત રીતે ચૂકવી શકે છે. જો કુટુંબના સભ્યો સંયુક્ત રીતે મિલકત ખરીદે તો કુટુંબના દરેક સભ્ય $2.50 લાખની રકમ ચૂકવી શકે છે. પરંતુ જો એક વર્ષથી વધુ સમય માટે હપ્તા ભરવાની શરતે રેડી-ટુ-મૂવ અથવા અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન પ્રોપર્ટીની ખરીદી કરવામાં આવી હોય તો કાયદા હેઠળ તેની પર સવાલ ઉઠાવી શકાય છે. આનું કારણ પણ ખૂબ જ સરળ છે. આવી હપ્તાની ખરીદીમાં કાયદા દ્વારા પ્રદાન કરવામાં આવેલ લીવરેજનું તત્વ સામેલ હોય છે.
આ અંગે ટિપ્પણી કરતાં, એક નિષ્ણાત ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટે જણાવ્યું હતું કે જાહેરાતો દ્વારા દુબઈમાં હપ્તાઓ પર મિલકત ખરીદવી એ નિવાસી માટે મોંઘી સાબિત થઈ શકે છે, કારણ કે આમ કરવાથી તેઓ ફોરેન એક્સચેન્જ મેનેજમેન્ટ એક્ટ (ફેમા) ની જોગવાઈઓનું ઉલ્લંઘન કરે છે. FEMA હેઠળ, જો કોઈ નિવાસી વ્યક્તિ ભારતની બહાર સંપત્તિની ખરીદી માટે કોઈપણ નાણાકીય વ્યવહાર કરે છે, તો તેણે ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI) પાસેથી સામાન્ય અથવા ચોક્કસ પરવાનગી મેળવવી ફરજિયાત છે. વિલંબિત ચુકવણીના ધોરણે એટલે કે આરબીઆઈની પૂર્વ મંજૂરી વિના હપ્તાઓ પર આવી સંપત્તિની ખરીદી માટે મુક્તિ આપવામાં આવતી નથી કારણ કે આવા વ્યવહારો વિદેશી ચલણમાં જવાબદારીને જન્મ આપે છે.
જો કે, કેટલાક નિષ્ણાતો વર્તમાન પરિસ્થિતિને ધ્યાનમાં લેતા કાયદાની આ સંબંધિત જોગવાઈ વિશે એટલા આક્રમક નથી. અગ્રણી ટેક્સ કન્સલ્ટન્સી ફર્મના વરિષ્ઠ અધિકારીએ જણાવ્યું હતું કે કોઈ પણ નિવાસી ભારતીય ઉછીના પૈસા અથવા લોન પર મેળવેલા નાણાંથી વિદેશમાં મિલકત ખરીદી શકશે નહીં. આવી લોન પર મેળવેલ નાણા દેશની ધિરાણ આપતી કંપની દ્વારા આપવામાં આવે છે કે વિદેશી સંસ્થા પાસેથી લોન લેવામાં આવી છે તે ધ્યાનમાં લીધા વિના, આવી મિલકતની ખરીદી પર કોઈ છૂટ નથી. હપ્તા પર ખરીદવામાં આવેલી મિલકતના કિસ્સામાં, તમામ હપ્તાઓની ચુકવણી પૂર્ણ થયા પછી મિલકતની માલિકી સંપૂર્ણ રીતે આવી જાય છે. મતલબ કે મિલકત ક્રેડિટ પર ખરીદવામાં આવી છે. નિવાસી ભારતીયોને વિદેશમાં મિલકત ખરીદવા માટે સરળતાથી લોન આપવામાં આવતી નથી. જો પ્રોપર્ટી હપ્તામાં ખરીદવામાં આવી હોય, તો વિકાસકર્તાઓ દ્વારા વસૂલવામાં આવેલું વ્યાજ સાબિત કરે છે કે તે ધિરાણની વ્યવસ્થા છે. તેથી, આવો સોદો ફેમાનું ઉલ્લંઘન છે.
જ્યારે અન્ય FEMA સલાહકાર માને છે કે હપ્તાથી ખરીદીનો સોદો બાંધકામ હેઠળની મિલકતના સંદર્ભમાં કોઈ જોખમ ધરાવતો નથી, ત્યારે આવા કરારમાં પ્રવેશ કરતી વખતે ખરીદનારને બિલ્ડરો સાથે કરવામાં આવેલા કરારના નિયમો અને શરતોની જાણ હોવી જોઈએ સોદો અને શરતોનો ઉલ્લેખ એવી રીતે કરવો જોઈએ કે જોગવાઈનું ઉલ્લંઘન ન થાય.
જો કે, બધા નિષ્ણાતો સંમત છે કે દુબઈમાં હપ્તાઓ પર મિલકત ખરીદનારા નિવાસી ભારતીયો એ હકીકતથી વાકેફ નથી કે આવા સોદા FEMA જોગવાઈઓનું ઉલ્લંઘન કરી શકે છે અને દુબઈની મિલકતો માટેની જાહેરાતો આ હકીકતને પ્રકાશિત કરતી નથી.
ઉલ્લેખનીય છે કે UAEના કેટલાક વિસ્તારોમાં, ખાસ કરીને નવા વિકસતા વિસ્તારોમાં, પ્રોપર્ટીના ભાવ મુંબઈ કરતા ઓછા છે. પરિણામે, નિવાસી ભારતીયો આવી મિલકતો ખરીદવા લલચાય છે.